政府未能提出恢复住房市场的关键措施

如果政府本周的预算真的想改善代际公平和住房可负担性，也许他们应该考虑建造一些房屋。尽管这和我之前提出的将儿童保育国有化的想法一样不太可能实现，但在住房仍然负担得起的时代，公共住房是一个重要的组成部分。惠特拉姆（Whitlam）曾试图在门齐斯（Menzies）削减公共住房后重启这一计划，但各州对此持抵制态度，自那时起，联邦政府逐渐退出了公共住房领域。

澳大利亚住房未来基金对社区住房的支持是一项好政策，但力度有限。周末，政府预先宣布了一项将在预算中包含的新住房供应措施：向各州和地方议会支付20亿澳元，以解锁基础设施，支持未来十年内增加65,000套住房的建设，每年约6,500套。

尽管政府表示过去四年中已投入470亿澳元以逐步减少住房供应限制，但这其中包括了增加需求而非供应的购房援助计划。也许现在是时候做的不仅仅是向州政府和地方议会发放资金和设定目标，作为国家住房协议的一部分。

尽管如周末新闻稿所述，12月季度的住房开工量比前一年增加了26.1%，达到53,567套，但这仅仅使季度开工量回到了住房协议签署前的水平，当时大家一致认为住房开工量不足。协议的目标是从2024年7月1日起五年内建成120万套住房；要达到这一目标，到3月底应已建成42万套。

截至2025年12月31日（这是最新的数据），完工的住房总数为262,592套，接下来的三个月批准的数量为51,406套，因此21个月后的总数为313,593套。为了达到五年目标，现在每季度的建设速度必须提高近50%，而伊朗战争使建筑材料和柴油价格上涨，进一步增加了难度。

联邦银行的经济学家估计，由于霍尔木兹海峡关闭，建筑投入成本平均增加了约4%，这使得开发商更难以使项目实现盈利。因此，他们预测到2029年中将少建15,000套住房。

因此，如果预算要作为解决代际不公平的方案具有可信度，吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）可能需要在住房供应方面有更多的计划，而不仅仅是为基础设施提供20亿澳元。显然，这需要的不仅仅是调整资本利得税折扣和负扣税。

要么需要大幅增加住房供应，要么需要大幅减少移民，但这将带来比解决的问题更多的问题。

加拿大政府声称已将移民减少到2023年历史高峰的90%，尽管这似乎几乎完全是暂时的而非永久的。加拿大的房价下降了约18%，但这受到多种因素的影响，包括官方利率从0.25%升至5%，现在整个经济体都出现了劳动力短缺。

在澳大利亚，净海外移民已经在下降。2024-25年为306,000人，比前一年减少了129,000人，但财政部在上次预算中预测今年为260,000人，明年为225,000人，这一预测似乎难以实现。在9月季度，我们获得的最新数据显示为87,800人，比前一年增加了7.9%，年率为348,000人，因此今年开局不佳。

无论如何，工党政府希望专注于供应，并仅通过税收变化来处理需求，这让联盟党和一个国家党在反对移民的竞赛中竞争，这在政治上可能是合理的，因为现在有很多移民选民。

如果政府决定建造房屋，可能会有多少钱可用？预计通过减少16万名参与者，国家残疾保险计划（NDIS）的节省将每年削减150亿澳元的支出。可能会在周二晚上宣布额外的节省措施，但在4月22日卫生部长马克·巴特勒（Mark Butler）公布NDIS改革的两天前，财政部长吉姆·查尔默斯在新闻发布会上表示：「这是我们将在预算之夜提出的节省方案中最重要的部分。」

巴特勒的团队能否将16万人从NDIS中移除以实现这些节省？这无关紧要。它们将出现在前瞻性估算中，这些是薛定谔的数字：同时存在和不存在。它们被印在预算中，所以它们必须是真的，但同时它们从未是真的，因为它们是「电子表格猜测」，这就是说它们来自一个模型，其中猜测和错误像兔子一样繁殖。

例如，2021-22年预算中的前瞻性估算模型产生了2023-24年的余额，两年后为795亿澳元的赤字；结果却是158亿澳元的盈余。没有人记得或关心2021-22年的预算。

那么，政府可以用这些节省建造多少房屋？嗯，建造房屋和公寓的成本在每套35万至40万澳元之间。所以我们以37.5万澳元为准。来自NDIS的150亿澳元将足以每年额外建造约35,000套房屋，加上下水道和道路，这将无法弥补与协议目标的差距，但如果财政部的预测正确，明年净海外移民将降至26万人，后年降至23.5万人，这将比每年6,500套要好，可能足以开始降低房价，或至少阻止其上涨。

这其中还有更多因素：技工短缺，生产力低下，以及分区和邻避主义都是挑战。这些问题必须得到解决。