房价下跌引发担忧，这些数据或许能改变你的看法

今年前三个月，房价继续之前不可阻挡的上涨趋势，远远超过收入和工资的增长。现在，由于预算中提到的资本收益税和负扣税的变化，住房可负担性可能会有所改善。但经过26年的损害，仍有很长的路要走。

澳大利亚统计局的住宅总价值调查总是带来绝望的感觉。在三月季度，全国平均住宅价格上涨了2.1%，远高于平均家庭可支配收入的0.8%增长。年增长率为10.3%，再次远远超过收入的增长。

但这只是全国平均水平——在西澳大利亚，过去一年住宅价格上涨了25%，完全打破了住房可负担性的概念。

过去三年的价格飙升并不是像2010年代那样集中在悉尼。布里斯班、珀斯和阿德莱德经历了价格的最大涨幅。

价格的跳涨如此极端，以至于珀斯加入了悉尼、堪培拉和布里斯班，成为中位数房价超过100万澳元的城市，阿德莱德也不远了。

当然，这种绝望只是价格上涨和可负担性下降超过四分之一世纪的延续。

在这一点上，我通常会查看最新的住房贷款数据，以指导今年剩余时间的价格走势。在三月季度，住房贷款增长略有放缓，但仍保持在相当高的水平。这通常表明，到年底，平均住宅价格将增长约9%-10%。

但这可能不会发生，因为这些数据是在五月预算之前的，在预算中，政府首次尝试真正改善住房可负担性。

结束50%的资本收益税折扣和负扣税的变化切断了住房可负担性的戈尔迪安结。

自1999年以来，各种政府试图通过使问题更糟来解决住房可负担性问题。无论是首次购房者补助、HomeBuilder计划还是5%首付担保，所有这些都只是增加了市场需求。

资本收益税折扣扭曲了住房市场，使其有利于投资者，因此政府实际上试图通过增加更多的投资者来减少这种扭曲。

它完全失败了。

超过25年来，我们有约翰·霍华德（John Howard）说没有问题，其他总理和部长们则避免谈及原因。今年年初，试图掩盖住房不可负担性巨大伤口的创可贴数量已经难以计数。

通过最终取消50%的资本收益税折扣，政府给人们带来了希望，有可能结束房价失控的恐怖。

然而，与其承认1975年后出生的人所面临的住房地狱，或承认继续相同政策只会延续问题，我们现在有些媒体因为一些经济学家建议这些变化可能导致房价下跌10%而流泪。

哦，不！想象一下！

想象一下，如果房价跌回到——（查看笔记）——2024年12月的价格。

这说明问题的规模是，价格下跌10%几乎无法抵消过去26年的损害。

20多年前，霍华德吹嘘房价上涨，当住宅价值达到与收入相比的创纪录水平时，他警告说，取消CGT折扣「会伤害有抱负的中产阶级」。

真的，约翰？

26年前，澳大利亚的平均住宅价格相当于人均家庭可支配收入的九年四个月。今年前三个月，平均住宅价格为111万澳元，相当于当前平均家庭可支配收入的17年四个月。

如果住宅价格低10%，它们将等于15年七个月——或三年前的水平。

但这里有一些值得思考的东西。如果平均住宅价格相当于1999年霍华德决定将住房市场变成投资者赌场时的九年四个月的年平均家庭可支配收入——平均价格现在将仅为595,500澳元。

因此，忘记对房价下跌的恐慌吧。现实是，经过26年的损害，资本收益税和负扣税的变化只是漫长修复之路上的一个小而重要的步骤。