为何房价下跌不会成为经济灾难

根据传统经济学观点，当消费者感到更富有时，他们也更有可能放松钱包。在过去的三十年里，家庭财富的最大来源——房地产——一直在上涨。那么，当人们最大的资产开始贬值而不是升值时，家庭支出会发生什么变化？这对更广泛的经济有多大影响？

随着悉尼和墨尔本的房价现在开始下跌，这个问题可能会影响到广泛的行业，不仅仅是房地产中介。住房以某种方式涉及到从建筑到银行再到零售的众多行业。

重要的是要区分房地产市场和更广泛的经济：它们并不是一回事。住房资产的价值与经济表现是截然不同的东西。研究公司Cotality估计，截至三月，住宅房地产的价值达到12.6万亿澳元，这大约占据了澳大利亚统计局所报告的18.8万亿澳元家庭净财富的三分之二。

财政部长吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）在预算之夜告诉我们，自1999年以来，房价上涨了超过400%，政府希望放缓这一趋势。迄今为止，工党对投资者税收优惠的改革以及更高的利率正在产生预期的效果。悉尼和墨尔本的房价已经开始下跌，主要银行预计这种下降还会继续。大多数银行预计价格下跌不到10%，有些人认为长期的住房「超级周期」已经结束。

房价下跌对更广泛经济的影响可能最直接的是建筑业，该行业雇用了大约9%的劳动力。当价格下跌时，开发商投资新项目的动机减少，这些项目需要更多的工人。住宅建筑工作在最近一个季度放缓之前一直在上升，该行业也在应对成本通胀。但与此同时，其他建筑领域如数据中心正在蓬勃发展，建筑集团仍在谈论技能短缺，而不是大规模失业。

AMP副首席经济学家戴安娜·穆西娜（Diana Mousina）指出，住房还对银行、法律工作、搬运工和零售等各个行业产生连锁效应。她表示，通过经济措施如投入产出表可以估算这些直接和间接影响，这些表试图展示行业间的所有这些联系。在这个指标上，她说住房占经济的13%，接近非住宅建筑并且比采矿业更大。

因此，毫无疑问，许多行业都暴露在住房疲软的风险中。但如果我们的银行是正确的，跌幅在5%到10%之间，那么这些与住房相关的行业的轻微疲软不足以拖累整个经济。

住房衰退可以通过银行系统影响更广泛的经济，如果它导致问题贷款的大幅增加。但几十年来价格的巨大飙升使这种情况不太可能发生。最近购买的借款人中有一部分面临「负资产」风险，即贷款价值超过房屋价值，如果借款人陷入困境，这些贷款可能对银行构成风险。但负资产风险贷款仅占银行抵押贷款组合的一小部分。例如，西太平洋银行（Westpac）表示，在最新的半年中，仅有0.5%的组合处于负资产状态。换句话说，银行可以应对当前住房市场的疲软。

最后，房价的变动可以通过「财富效应」影响经济。这一理论认为，当人们的财富增加时，他们感到更富有，因此更愿意消费。2019年储备银行的一项研究发现，过去十年房价上涨确实支持了更多的消费，最能响应财富增加的消费类型包括汽车、家具以及娱乐。

逻辑上，当价格下跌时，同样的事情应该反过来发生。这正是一些分析师所预期的，他们表示，像JB Hi-Fi或Harvey Norman这样的公司可能会因价格下跌而遭遇销售疲软。

但预测财富效应远非精确科学。信心可能是多变的，想要将房价下跌的影响与工资增长、通货膨胀或就业情况区分开来并不容易。对于绝大多数人来说，收入比纸上财富对消费的影响更大。

因此，结论是：房价波动确实可以对经济产生实际影响，但对澳大利亚市场预测的这种下降并不算特别。